Mit der Novelle des Gebäudeenergiegesetzes (GEG) soll Heizen mit erneuerbarer Energie zum Standard werden: Ab Januar 2024 muss – zeitlich abgestuft – jede neu eingebaute Heizung 65 % erneuerbare Energien nutzen. Das Vorhaben gilt als „Einstieg in die Wärmewende“.
Regeln für Wohn- und Nicht-Wohngebäude sowie öffentliche Bauten
„2022 wurden die im Klimaschutzgesetz vorgegebenen CO2-Einsparungen zum dritten Mal in Folge überschritten. Wesentliche Ursache ist, dass rund drei Viertel aller Haushalte noch mit fossilem Öl oder Gas heizen,“ erläutert der Gesetzgeber die Novelle des Gebäudeenergiegesetzes.
Das Umweltbundesamt berichtete, dass die Emissionen aus Gebäuden 2022 zwar um 5,3 % gesunken sind und bei rund 112 Millionen Tonnen CO₂-Äquivalente lagen, dennoch überschritten sie die erlaubte Jahresemissionsmenge gemäß Bundes-Klimaschutzgesetz von 107,4 Millionen Tonnen CO₂-Äquivalenten. Nach Daten der Arbeitsgemeinschaft Energiebilanzen e.V. entfielen 2022 knapp 28 % des Energieverbrauchs auf die privaten Haushalte, die damit knapp hinter dem Verbrauch der Industrie lagen.
Um das Ziel der Klimaneutralität bis 2045 zu erreichen, werden die Anforderungen an die Energieeffizienz von Gebäuden, die beheizt oder gekühlt werden, durch die Aktualisierung des 2020 eingeführten Gebäudeenergiegesetzes (GEG) verschärft. Damit soll ab Mitte 2028 die Nutzung von mindestens 65 % erneuerbarer Energien für alle neuen Heizungsanlagen verbindlich sein – gekoppelt mit der kommunalen Wärmeplanung. Das GEG tritt an die Stelle der Energieeinsparverordnung (ENEV), des Energieeinsparungsgesetzes (EnEG) und des Erneuerbare-Energien-Wärmegesetzes (EEWärmeG).
Die Regeln in Kürze
Ab dem 1. Januar 2024 müssen in Neubaugebieten alle neu eingebauten Heizungsanlagen mindestens 65 % erneuerbare Energien nutzen. Bei Neubauten, die in Baulücken errichtet werden, sind die Stichtage 30.06.2026 (in Großstädten mit mehr als 100.000 Einwohner) beziehungsweise 30.06.2028 (in Städten mit weniger als 100.000 Einwohner).
Die jeweilige kommunale Wärmeplanung muss bis Mitte 2028 abgeschlossen sein, wobei Großstädte bereits bis 2026 diesen Prozess abgeschlossen haben müssen. In den neueren Versionen des Gesetzesentwurfs hat die kommunale Wärmeplanung einen wesentlich höheren Stellenwert erhalten und hat gewissermaßen die ursprünglich strengeren Verpflichtungen zum Einbau klimafreundlicher Heizungsanlagen ersetzt. Die Klimaschutz- und Energieagentur Niedersachsen definiert die kommunale Wärmeplanung folgendermaßen: „Die kommunale Wärmeplanung ist ein technologieoffener, langfristiger und strategisch angelegter Prozess mit dem Ziel einer weitgehend klimaneutralen Wärmeversorgung bis zum Jahr 2045.“ Sie koordiniere dabei die Deckung der zukünftigen Wärmebedarfe eines Gemeindegebietes durch vor Ort verfügbare und nachhaltige Wärmequellen. Auf Basis dessen werden im Rahmen dessen technische Entwicklungspfade und Versorgungskonzepte beschrieben. Einen wichtigen Bestandteil der kommunalen Wärmeplanung bildet das Heizen mit nachhaltig gewonnener Fernwärme.
Falls eine Kommune bereits vor den genannten Stichtagen beschlossen hat, sich als Wärmenetzgebiet (Neu- oder Ausbau) oder als Wasserstoffnetzausbaugebiet auszuweisen, besteht bereits früher eine verbindliche Anforderung zum Einbau von Heizungsanlagen, die mindestens 65 % erneuerbare Energien nutzen müssen.
Für den Ersatz von Gas-Etagenheizungen gelten Übergangsfristen von bis zu 13 Jahren. Besteht Aussicht auf den Anschluss an ein Wärmenetz können neue Heizungen noch bis zu zehn Jahre ohne weitere Anforderungen betrieben werden. In Bestandsgebäuden ist es unter bestimmten Bedingungen erlaubt, Gasheizungen während der Übergangszeit bis zur Fertigstellung der kommunalen Wärmeplanung einzubauen. So sieht das Gesetz einerseits eine verbindliche Beratung beim Einbau von Heizungsanlagen vor, die flüssige oder gasförmige Brennstoffe verwenden. Andererseits müssen derartige Gasheizungen, die nicht an die kommunale Wärmeplanung angeschlossen sind, ab 2029 einen steigenden Anteil von Biomethan oder anderen grünen Gasen nutzen können.
Anders als in der Öffentlichkeit bisweilen diskutiert, ist die Ausgestaltung des GEG technologieoffen, es geht also nicht nur um Wärmepumpen. „Pauschale Erfüllungsoptionen“ im Sinne des Gesetzes sind:
- Anschluss an ein Wärmenetz
- Wärmepumpe
- Biomasseheizung (Holz, Hackschnitzel und Pellets)
- Stromdirektheizung (nur in gut gedämmten Gebäuden)
- Wärmepumpen oder Solarthermie-Hybridheizung (Wärmepumpe oder solarthermische Anlage kombiniert mit einem mit Öl oder Gas betriebenen (Spitzenlast-)Heizkessel, oder mit einer Biomasseheizung)
- Heizung auf der Basis von Solarthermie (falls Wärmebedarf damit komplett gedeckt)
- Gasheizung, die nachweislich mindestens 65 % nachhaltiges Biomethan oder biogenes Flüssiggas nutzt
Nach der ab 1. Januar 2024 geltenden Förderrichtlinie „BEG-Einzelmaßnahmen“ wird der Heizungstausch direkt bezuschusst mit:
- einer Grundförderung von 30 % der Investitionskosten für alle Wohn- und Nicht-Wohngebäude,
- einem einkommensabhängigen Bonus von 30 % für selbstnutzende Eigentümer (bis 40.000 Euro zu versteuerndes Jahres-Haushaltseinkommen)
- einem Klima-Geschwindigkeitsbonus von zunächst 20 % (bis 2028) für selbstnutzende Eigentümer
- sowie gegebenenfalls einem Innovationsbonus von 5 %.
Die maximal förderfähigen Investitionskosten betragen 30.000 Euro für ein Einfamilienhaus bzw. die erste Wohneinheit in einem Mehrparteienhaus. Davon sind maximal 70 % förderfähig. Auch Vermieter erhalten die Grundförderung, die nicht auf die Miete umgelegt werden darf. Bei Nicht-Wohngebäuden richten sich die förderfähigen Kosten nach der Quadratmeterzahl.
Zusätzlich können Zuschüsse für weitere Effizienzmaßnahmen (zum Beispiel Dämmung, Anlagentechnik) beantragt werden. Maximal förderfähig sind Kosten von 60.000 Euro pro Wohneinheit mit individuellem Sanierungsplan; ohne solchen maximal 30.000 Euro.
Die Höchstgrenzen der förderfähigen Kosten für Heizungstausch und weitere Effizienzmaßnahmen sind auf insgesamt 90.000 Euro begrenzt.
Für den Heizungstausch oder Effizienzmaßnahmen können zinsverbilligte und in den Laufzeiten flexiblere Kredite beantragt werden. Vorausgesetzt, das zu versteuernde Jahreseinkommen beträgt maximal 90.000 Euro.
Die bisherige Bundesförderung für effiziente Gebäude (BEG) gilt weiterhin, ebenso wie die Möglichkeiten der steuerlichen Förderung nach Einkommensteuerrecht.
Verzögerung
Im Zuge der „Maßnahmen der Bundesregierung für zusätzliche Investitionen in den Bau von bezahlbarem und klimagerechtem Wohnraum und zur wirtschaftlichen Stabilisierung der Bau- und Immobilienwirtschaft“ wurde allerdings die geplante Effizienzhaus-Stufe 40 ausgesetzt. Somit gilt der zum 1. Januar 2023 eingeführte EH 55 als Standard für Neubauten. Das ausgesetzte sogenannte EH 40 benötigt im Gegensatz zum EH 55 nur 40 % der Primärenergie des Referenzgebäudes nach dem Gebäudeenergiegesetz. Da der Transmissionswärmeverlust bei nur 55 % des Referenzgebäudes liegt, ist der bauliche Wärmeschutz laut Kreditanstalt für Wiederaufbau um 45 % besser. Die Bundesregierung beabsichtigt, mit dem GEG sicherzustellen, dass ab Januar 2024 im Neubau klimaneutral geheizt wird. Ein strengerer Standard soll nun mit der vorgeschlagenen EU-Richtlinie über die Gesamtenergieeffizienz von Gebäuden kommen.
Die Folgen für die Assekuranz
Mit einer Quote von 4,5 % (Werte von 2022) ist der Anteil der Immobilien an den Kapitalanlagen der Erstversicherer auf den ersten Blick vergleichsweise gering. Lebensversicherer halten durchschnittlich 4 %, private Krankenversicherer 5,4 % und Schaden- und Unfallversicherer 5,1 %. Bei diesen Quoten handelt es sich allerdings um eine reine Buchwertbetrachtung.
Viele Unternehmen halten große Teile ihres Immobilienvermögens schon seit Jahrzehnten, darunter auch ihre eigenen Hauptverwaltungen. Diese Immobilen verfügen aufgrund der niedrigeren Kaufpreise in der Vergangenheit über hohe bilanzielle stille Reserven. Sollten die Immobilienpreise nun wegen möglicher hoher Investitionen im Zuge des GEGs deutlich sinken, vermindern sich diese stillen Reserven.
Dabei ist es um das Reservepolster der Lebensversicherer ohnehin nicht gut bestellt: Aufgrund ihres hohen Anteils an festverzinslichen Kapitalanlagen dürften die Lebensversicherer durch den Zinsanstieg branchenweit stille Lasten von etwas mehr als 100 Milliarden Euro angesammelt haben. Diese müssen zwar nicht zwingend bilanziell abgeschrieben werden, mindern aber das Ertragspotenzial.
Hinzu kommt, dass die Lebensversicherer knapp 7 % ihrer Kapitalanlagen in Form von Hypotheken-, Grundschuld- sowie Rentenschuldforderungen angelegt haben. Ein Rückgang der Preise bei Immobilien, die auf diese Weise finanziert sind, sowie mögliche Zwangsverkäufe könnten zu finanziellen Verlusten bei den Lebensversicherern führen.
Auf der Produktseite eröffnet das GEG neue Möglichkeiten – sofern Leistungserweiterungen nicht beitragsfrei eingeschlossen werden. So war bislang der Diebstahl von Wärmepumpen in den traditionellen Wohngebäudeversicherungen nicht eingeschlossen. Hier bessern die Wohngebäudeversicherer sukzessive nach. Zudem werden viele klassische Angebote um Bausteine erweitert, die Anlagen zur eigenen Stromerzeugung sowie Heizanlagen zur Nutzung regenerativer Energien absichern.
Da das GEG nicht allein auf Wohngebäude fokussiert, sondern auf alle beheizten oder klimatisierten Gebäude abzielt, sind natürlich auch die Versicherer in der Pflicht, ihre Heizsysteme fristgemäß auf erneuerbare Energien in gefordertem Umfang umzustellen. Kurzfristig könnten die damit verbundenen Investitionskosten für die Unternehmen erheblich sein. Langfristig ist aber davon auszugehen, dass die kontinuierlich sinkenden Preise für Strom aus erneuerbaren Energien die Betriebskosten senken werden, insbesondere, wenn beispielsweise Wärmepumpen installiert werden. Im Gegensatz dazu werden die Preise für fossile Heizenergie vorrausichtlich aufgrund steigender CO2-Preise und möglicher weiterer regulatorischer Maßnahmen zukünftig stark ansteigen.
